Im Jahre 2009 wechselte Immobilienfachwirt Fabian Umbach von Engel & Völkers zu von Poll und baute mit der damals in München noch nicht allzu bekannten Maklergesellschaft fünf Geschäftsstel- len mit der Hauptzentrale am Gärtnerplatz auf. Ende des Jahres ist er ausgestiegen und gründete seine eigene Immobilienfirma tem Brock Immobilien. Disy sprach mit ihm über seine Beweggründe sowie die Eigenheiten des Münchener Immobilienmarktes. 

Nun bauen Sie also etwas Eigenes auf?
Umbach: Ja, seit diesem Jahr machen wir unter eigener Flagge mittem Brock Immobilien weiter. Der Name ist eine kleine Hommage an den Familienzweig meiner Mutter, ein alt ostpreußischer Landadel. Es ist nicht so schwer, neu zu starten, wenn man die richtigen Leute hinter sich hat. 

Wie schätzen Sie den Markt in München ein?
Umbach: Der Markt ist zurzeit leergefegt. Die Eigentümer verkaufen nur, wenn sie verkaufen müssen, weil sie immer davon ausgehen, dass der Preis weiter nach oben geht. Ich glaube allerdings, dass er in vielen Gebieten seinen Zenit erreicht hat. Natürlich wird es immer ein Ballungszentrum und Gebiete mit Verknappung geben, was mit Preissteigerungen einhergeht, aber die Preisstruktur hat in München auch immer mit dem Zinsniveau der Bank zu tun. Wenn sich dort die Entwicklung so niedrig, werden auch die Immobilienpreise sinken. 

Also ist es zurzeit schwer, an eine gute Lage heranzukommen? 

Umbach: Genau, vieles wird „in house“ gehandelt, wir selbst haben viele vorgemerkte Kunden, nicht mal 60 Prozent unserer Immobilien sind auf dem regulären Markt. Man kann nur an einem Kunden verkaufen, da ist es meist ausreichend, wenn man eine gute Kartei hat. 

Welche Schritte haben Sie mit tem Brock als nächstes vor? 

Umbach: Seit diesem Jahr haben wir am Maximiliansplatz unsere Geschäftsstelle mit einem guten Team, teilweise mit Kollegen, die wir von großen Konkurrenten abwerben konnten. Aber auch welche, mit denen ich schon früher zusammengearbeitet habe. Wir bauen in Nymphenburg in ein Team für das Projektierergeschäft sowie Umbaugeschäft. In Bogenhausen, Grünwald und Solln gibt es ebenfalls Pläne für eine Filiale. Die Marke tem Brock Immobilien soll erweitert werden, allerdings nicht als Franchise. Ein Verbund von Maklern soll unter einer Marke formiert und hier in München angesetzt werden. 

Sie sind also dabei, rasch zu expandieren?
Umbach: Wir müssen die Marke mehr bekannt machen. Wir etablieren uns mit den Leuten, die wir schon kannten. Es werden Makler dazukommen, die die Expansion vorantreiben. Die anderen Geschäfts- stellen werden effektiv von Jemand anderem betrieben, ich bin mit meinen zwei Geschäftsstellen ganz glücklich. Ich muss nicht wie früher fünf, sechs Büros leiten. Aber es läuft alles unter einem Namen. 

„Vieles wird in house gehandelt, wir selbst haben viele vorgemerkte Kunden, nicht mal 60 Prozent unserer Immobilien sind auf dem regulären Markt.“

Welche Projekte haben Sie aktuell?
Umbach: Einige größere Objekte im Bauträgerbereich, Doppelhaushälften in Gräfelfing, Obermenzing, Hartmannshofen, Wohnungen im Innenstadtbereich, Villengrundstücke in Starnberg. Wir sind dafür, dass wir erst seit drei Monaten tätig sind, in der Breite sehr gut aufgestellt. Aber natürlich wollen wir noch deutlich wachsen. 

„Die lokalen Immobilienmakler sind inzwischen deutlich stärker.“ 

Warum ist München so beliebt?
Umbach: Die Grundvoraussetzungen stimmen einfach, das Lohnniveau ist hoch, es gibt viele Arbeitsplätze. Die Freizeitmöglichkeiten sind groß. Das erweiterte Wohnzimmer reicht bis Kitzbühel, die Berge sind schnell erreicht, Italien und Frankreich sind nicht weit. Von hier aus ist man flexibel, nicht etwa wie in Hamburg, von wo man eigentlich alles mit dem Flieger erreichen muss. München hat die meisten Sonnenstunden in Deutschland, die Seenlandschaft im Umkreis ist einladend. Und auch wenn es eine sehr internationale Millionenstadt ist, ist es auf der anderen Seite ein großes Dorf. Die Menschen in den entsprechenden Kreisen kennen sich alle untereinander. 

Ist es dadurch schwerer für Neue?
Umbach: Für Außenstehende ist es sehr schwer, hier herein zu kommen. Egal, wie groß der Zuwachs ist, es gibt immer zwei, drei Player in der Stadt, die das Sagen haben. Es gibt einige internationale Marken im Immobilienbereich, die seit Jahren versuchen, hier Fuß zu fassen und sich schwer tun damit. Deswegen ist es auch nicht wichtig, wie die Firma heißt, sondern wer dahinter steht. 

Ist es nicht ein hartes Geschäft, wenn sich alle seit Jahren kennen und man eigentlich nur in einem „großen Dorf“ agiert?
Umbach: Nicht wenn man Teil der Dorfgemeinschaft ist. Wenn man die Leute kennt und gut vernetzt ist, ist es auch nicht ganz so schwierig, sich am Markt zu behaupten. In München zählt sehr stark die Regionalität. Hier teilen sich effektiv fünf große Wettbewerber den Markt. 

„München ist einerseits eine internationale Millionenstadt, andererseits nichts anderes als ein großes Dorf.“ 

Welches sind die besten Lagen in München?
Umbach: Nymphenburg, Herzogpark, Schwabing und Altstadt sind Top-Lagen durch die Größe oder Bodenrichtwerte, Grünwald und Solln als Villenkolonie allein durch die Häuser, die dort schon gebaut wurden. Die Nachbarschaftsstruktur färbt immer auch auf das eigene Haus. Obermenzing, Untermenzing und Hartmannshofen sind in der Vergangenheit förmlich explodiert, dadurch dass der Freistaat Bayern hier auch viel verkauft hat. 

Gibt es Gebiete, die im Trend liegen?
Umbach: Ja, einige Randgebiete, wie beispielsweise Gröbenzell, haben mittlerweile die Preise von guten, direkten Anrainergebieten der Stadt. Die Nachfrage ist derzeit so hoch, dass es nicht mehr nur auf die absoluten Top-Lagen ankommt, denn dort ein Haus zu bauen, würde sich im Millionenbereich bewegen. Stark im Kommen ist auch Ludwigvorstadt-Isarvorstadt Sendling, dort ist es wie vor zehn Jahren am Gärtnerplatz. Das wird in den nächsten 5 Jahren ähnliche Preise sowie Projekte haben. 

Fabian Umbach
...absolvierte 1996 seinen Immobilienfachwirt, arbeitete da- nach für verschiedene Bauträger sowie in der Marketing- und Werbebranche. Von 2007 bis 2009 war er bei Engel & Völkers beschäftigt, danach wechselte er zu von Poll, mit denen er in München unter anderem die Geschäftsstellen Nymphenburg und Schwabing eröffnete. Ende des Jahres verließ er von Poll und hat mit tem Brock Immobilien nun eine eigene Immobilienfirma eröffnet. Zusammen mit seinen sechs Mitarbeitern arbeitet er in seiner Filiale am Maximiliansplatz.