Man kann Immobilien kaufen, verkaufen, verschenken, vererben, vermieten, verschönern, nutzen, einfach nur besitzen – aber immer lauert die Steuerfalle!Vom Supergau der als Gewerbe genutzten Immobilie, über die zu zahlenden 28.000 Euro, wenn der reiche Mann der jungen Freundin eine 100.000 Euro – Wohnung schenkt, bis zu Steuergeschenken, die keiner abholt und den absoluten Insidertipps zum Immobilienkauf in Dresden – lesen Sie den zweiten Teil des ausgesprochen unterhaltsamen und lockeren Gespräches über die komplexe Verbindung zwischen Immobilien und Steuern zwischen dem auf Immobilien spezialisierten Steuerberater Jörg Alter und Disy-Chefredakteurin Anja K. Fließbach. Danach verstehen Sie auch das, was Sie bei Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt nie nachzufragen wagen.

Wie wirkt es sich steuerlich aus, wenn sich eine Firma eine Immobilie kauft?

Alter: Am Ende wie die Vermietung, wieder das gleiche System, nur dass sie bei Gewerbeobjekten drei Prozent Abschreibung haben.

Jetzt bin ich ein Privatmensch, kaufe das Gewerbeobjekt und vermiete das weiter …

Alter: Das geht ohne Probleme. Sie haben Mieteinnahmen und können die Kosten dagegensetzen.

Wie ist es, wenn man eine Wohnung kauft und gewerblich nutzt?

Alter: Das kann man machen. Der Supergau ist Folgendes: Man kauft eine Mietwohnung … Das Steuerrecht kennt zwei Ebenen. Einmal besteuern wir die Fruchtziehung. Sie haben einen Acker, da wächst Getreide drauf. Da ist die Fruchtziehung des Erfolges, also der Verkauf des Getreides wird besteuert. Oder wir besteuern die Substanz. Die Substanz ist dann von Bedeutung, wenn wir den Acker verkaufen. Sie kaufen jetzt eine Mietwohnung und bringen dort Ihre Firma hinein. Das hat zur Folge, dass die Wohnung Betriebsvermögen Ihrer Firma wird.

Das heißt?

Alter: ..., dass egal wann Sie die Wohnung verkaufen, immer die Wertentwicklung der Wohnung versteuert wird. Oder noch schlimmer: Wenn Sie Ihr Gewerbe nach fünf Jahren wieder aufgeben und wieder als Wohnung vermieten, wird das ebenfalls wieder wie ein Verkauf behandelt. Also Sie kaufen jetzt eine Schnäppchenwohnung in Striesen für 600 Euro pro Quadratmeter. Dann haben Sie Ihre Firma darin, Büroservice oder was weiß ich. Nach vier Jahren sagen Sie: Ach, das lohnt sich nicht. Ich nehme jetzt doch wieder Mieter hinein. Inzwischen ist der Wert pro Quadratmeter 1000 Euro. Da versteuern Sie 400 Euro Gewinn, ohne dass Sie Geld bekommen haben. Wenn Sie jetzt Ihre Mietwohnung haben und sie vermieten, egal ob gewerblich oder anders, das hat immer etwas mit Ihrer Person zu tun, wie Sie es nutzen. Wenn Sie es als Vermietung nutzen, haben Sie die Fruchtziehung. Sie denken ja: Ich will die Wohnung behalten und nicht verkaufen. Da steht der Mietertrag im Vordergrund. Wenn Sie die dann nach elf Jahren verkaufen, ist es steuerfrei. Wenn Sie Ihr Gewerbe drin haben, ist die Sache gegessen und zwar sofort, auch nicht nach dem Motto: „Ich hab da nur kurz …“

Unabhängig davon, dass man das so gar nicht dürfte. Gewerbe in einer Wohnung …

Alter: Wenn Sie die Wohnung in Gewerberaum umwandeln, ist das bei einem stillen Gewerbe egal.

Da hat man das Gewerbe drin und muss, wenn man es wieder anders nutzt …

Alter: … den Gewinn versteuern.

Und wenn ich dann eine Wohnung wieder normal verkaufen will?

Alter: Selber genutzt oder vermietet?

Wenn es Unterschiede gibt, würde ich lieber beides wissen.

Alter: Klar, wir sind doch im Steuerecht.

Okay, dann nehmen wir erst mal eine selbstgenutzte.

Alter: Eine selbstgenutzte Wohnung kann ich grundsätzlich immer steuerfrei verkaufen. Allerdings muss ich beachten, das sie zwei Jahre selbst genutzt war. Man kann nicht sagen, da ziehe ich schnell mal ein. Das Gesetz sagt: „Im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren.“ Aber wenn ich sage „mindestens zwei Jahre“, heißt das 2x365+1. Dann ist es selbstgenutzt immer steuerfrei.

Und vermietet?

Alter: Wenn ich die Wohnung vermietet habe – an wen ist egal – ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei.

Und wenn ich vorher verkaufe?

Alter: Wenn Sie vor fünf Jahren eine Wohnung gekauft haben, die vermietet haben und heute verkaufen, wird die Wertsteigerung versteuert. Wenn Sie eine Wohnung für 150.000 Euro kaufen, sie nach drei Monaten für 200.000 Euro wieder verkaufen, dann haben Sie 50.000 Euro Gewinn erzielt. Den müssen Sie versteuern.

Wie eine ganz normale Einnahme?

Alter: Genau. Mit allen anderen Einkünften. Aber entgegen vieler Ansichten gibt es keine Spekulationssteuer. Es kennt doch jeder jemanden, dem sie die Oma geklaut haben. Es gibt Gerüchte, die kriegen Sie nicht weg. Genauso können Sie mit neunzig Prozent der Unternehmer reden und die sagen: Meine Bewirtungsrechnung am Sonntag kann ich steuerlich nicht geltend machen. Totaler Quatsch. Das steht nirgends, ist aber so ein Gerücht. Das ist wie mit der Spekulationssteuer. Ich weiß nicht, wo sie herkommt. Sie ist in den Köpfen.

Der Gewinn aus dem Verkauf wird also als ganz normale Einnahmen betrachtet.

Alter: Richtig. Dann wird es besteuert. Aber Vorsicht, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Eigentumswohnungen verkaufen, werden Sie wie ein Gewerbebetrieb behandelt. Dann kommt zu der Einkommenssteuer noch Gewerbesteuer hinzu. Wenn Sie sieben Wohnungen haben, sich scheiden lassen, übertragen Ihrer Frau vier und es ist nicht an der richtigen Stelle vereinbart, nämlich in der Auseinandersetzung, dann wird das wie ein gewerblicher Grundstückshandel behandelt. Sie versteuern dann noch die Übertragung an Ihre Frau oder an Ihren Mann, je nachdem, wie die Situation ist.

Wenn es nicht bei der Scheidung steuerfrei als Vermögensausgleich …

Alter: Genau. Wenn Sie es danach machen. Das ist ganz schlimm. Das ist dann gewerblicher Grundstückshandel, ohne dass Sie es wollen. Sie müssen nicht unbedingt etwas wollen, dass Sie besteuert werden.

Gewerblicher Grundstückshandel? Selbst wenn man das ohne Zahlung hergibt?

Alter: Ja, das interessiert nicht. Es interessiert auch nicht der Grund. Ich könnte noch etwas Verrücktes sagen: Wenn jemand pleite ist und seine sieben Eigentumswohnungen werden zwangsversteigert. Dann sind Sie auch im gewerblichen Grundstückshandel. Der Grund interessiert nicht. Das Steuerrecht ist hinterhältig. Den schönsten Paragraphen, den wir im Gegensatz zu vielen anderen Ländern haben, ist Folgendes: „Für die Besteuerung ist es unerheblich, ob ein Verhalten, das den Tatbestand eines Steuergesetzes ganz oder zum Teil erfüllt, gegen ein gesetzliches Gebot, Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt.“ Das ist ein Freistellungsparagraph. Wenn ich mit geklauten Autoradios handle, habe ich trotzdem Steuererklärungen abzugeben. Wehe nicht! Das steht schon immer im Gesetz drin. Dem Fiskus ist vollkommen egal, was ihr macht, wie ihr das macht, Hauptsache, ihr versteuert es.

Das ist ja wirklich verrückt! Gewerblicher Handel bei Scheidung und bei Pleite ab drei Wohnungen Gewerbesteuer zahlen. Wie ist es bei der Vererbung?

Alter: Grundsätzlich gilt die Fußstapfen-Theorie.

Ein interessanter Ausdruck.

Alter: Derjenige, der eine Immobilie geschenkt oder vererbt bekommt, tritt in die Fußstapfen des Vorbesitzers mit allen Rechtsfolgen ein, mit der Abschreibungsdauer und so weiter. Es wird nur die Person gewechselt. Die Rechtsfolgen werden 1:1 übertragen. Zum Beispiel ich erbe jetzt die Wohnung meiner Mutter, die sie 1995 angeschafft hat. Da trete ich in die Fußstapfen meiner Mutter und könnte sie am nächsten Tag steuerfrei verkaufen, weil meine Mutter sie schon zehn Jahre hatte. Der Anschaffungs-, Nutzungsoder Behaltszeitraum wird angerechnet. Wenn etwas vererbt oder verschenkt wird, ist es wichtig, den Zeitwert der Immobilie heranzuziehen. Das war früher nicht so. Der Zeitwert wird bewertet und je nach Freibetrag (600.000 für Eheleute, 400.000 für Kinder) ist der Übergang steuerfrei. Früher war das immer so, Immobilie 70 Prozent, Bargeld zu 100 Prozent. Das ist jetzt angeglichen worden.

Gibt es beim Vererben und Verschenken steuerlich sonst noch etwas zu beachten?

Alter: Da gibt es viele Konstruktionen, auch mit einem Niesbrauch, dass man sagt: Ich verschenke Ihnen jetzt meine Immobilie, aber die Erträge behalte ich weiter, bis ich mal tot umfalle. Das ist Ihr Haus, aber meine Miete. Tolle Sache! Es ist wichtig, dass man Regelungen findet, dass mit dem Verschenkten kein Schindluder getrieben wird, und dass man steuerlich die Freibeträge ausnutzen kann, indem man Niesbrauch einräumt. Das bedeutet, dass die Immobilie schon verschenkt wird, aber die Erträge bleiben beim ehemaligen Besitzer bis zu seinem Tod. Das ist viel schöner als ein Wohnrecht. Bei Wohnrecht müssen Sie ja darin wohnen. So haben Sie immer Geld.

Und regelmäßig verschenken...

Alter: Genau!

Warum ist das günstig?

Alter: Weil aller zehn Jahre die Schenkungsbeträge in der Erbschaftssteuer wieder aufleben. Die sind dann wieder da. Wenn ich zwei Immobilien habe, nutze ich den Freibetrag und verschenke nach zehn Jahren die zweite.

Wenn du etwas verschenken willst, fange zeitig genug an!

Alter: Mit der warmen Hand zu geben hat auch seinen steuerlichen Sinn.

Wie ist das, wenn ein Mann seiner Freundin eine Immobilie schenken will? Ohne Ehe.

Alter: Ganz schlimm. Genauso schlimm wie bei Geschwistern. Wir leben in einer teilweise kinderlosen Gesellschaft. Ein Riesenproblem für den Staat. Sobald man nicht mehr in gerader Linie oder gar nicht verwandt ist, beträgt der Freibetrag 20.000 Euro. Wenn Sie Ihrer Freundin die Wohnung schenken, die 100.000 Euro wert ist, werden 80.000 Euro herangezogen. Dann zahlt sie 24.000 Euro. Das sind dreißig Prozent Schenkungs- oder Erbschaftsteuer.

Sind das immer dreißig Prozent?

Alter: Es werden 50 Prozent je größer die Beträge sind. Ab 13 Millionen wird es dann richtig böse.

Bis 13 Millionen dreißig Prozent?

Alter: Ja. Durch die hohen Freibeträge werden Ehe und Kind wieder manifestiert. Bei Kindern und Kindeskindern würden sieben Prozent Steuern anfallen. Der Freibetrag bei Enkeln ist nicht ganz so hoch. Aber sind die Eltern der Enkel bereits gestorben, ist eine Lücke. Dann ist es bei Enkeln ebenfalls 400.000, ansonsten 200.000. Wenn man kinderlos ist und verstirbt, sind – wenn die Eltern nicht mehr leben – die Geschwister dran und kriegen 20.000 Euro Freibetrag. Das ist nichts.

Und dann dreißig Prozent. Ich stelle mir gerade vor, wenn ein reicher Mann seiner jungen Freundin etwas Gutes tun will und seine Immobilien verschenkt, muss die das Geld auch wirklich aufbringen?

Alter: Die muss es aufbringen, es beleihen. Der Gerling-Konzernist damals von dem, was jetzt HDI ist, gekauft worden. Das Problem war, dass der Herr Gerling sich um seine Altersvorsorge gar keine Gedanken gemacht hat. Er ist dann tot umgefallen, als es an der Zeit war. Dann ist die Erbschaftssteuer in Größenordnungen angefallen. Nur deswegen musste der Konzern verkauft werden.

Sie haben zu dem Thema viel Erfahrung.

Alter: Ja, schlechte.

Eine andere schlechte Geschichte, die Sie vorhin schon angesprochen hatten, war die Zwangsversteigerung. Wenn deine Wohnung jetzt unabhängig von diesem gewerblichen Handel in der Zwangsversteigerung ist, wie wird das da versteuert?

Alter: Meinetwegen habe ich die Wohnung vor neun Jahren zu einem Superpreis gekauft und jetzt wird die mit Gewinn zwangsversteigert. Dann versteuere ich das, obwohl ich kein Geld bekomme. Aber wenn ich es mit Verlust versteigere, kann ich wenigstens den Verlust innerhalb der zehn Jahre geltend machen. Wenn ich die Wohnung jetzt schon seit zwölf Jahren habe, ist alles egal.

Sie sind dann ja völlig ausgeliefert, weil das ein Zwangsverwalter macht.

Alter: Der wird definitiv die Steuer nicht geben. Der wird gar nicht daran denken. Warum?

Gegebenenfalls fällt dann sogar noch eine Steuerrückerstattung an …

Alter: Richtig!

… die dann eh nur einbehalten wird.

Alter: Es ist alles weg!

Na gut. Gehen wir mal von einem positiveren Fall aus. Was sollte man zum Schluss noch erwähnen?

Alter: Grundsätzliche sollte man sich vor dem Kauf mit einem Steuerberater beraten, weil der nicht nur steuerlich, sondern auch betriebswirtschaftlich denkt. Ich habe auch schon Mandanten vom Kauf abgeraten und gesagt: Das lohnt sich nicht, das ist zu teuer, das bringt nichts, das sieht schick aus, aber …

Als konkreter Rat jetzt in Dresden: Wo sollte man kaufen?

Alter: Mein Insider-Tipp ist, Sie werden jetzt lachen, Pieschen und Trachau.

Na, so ein Insider ist das nicht mehr.

Alter: Das entwickelt sich langsam. Es ist so, dass unsere Problemwohngebiete immer noch problematischer werden, und die Leute, die noch so halbwegs vernünftig sind, ziehen weg. Wenn ich vorher in Gorbitz gewohnt habe, muss ich nicht unbedingt schon sozial problematisch sein. Ich kann auch so normal dort wohnen. Es wird jetzt aber immer schlimmer. Diese Leute ziehen aber definitiv nicht nach Striesen oder Blasewitz, denn aus ihrer Sicht wohnen dort die Reichen. Wo zieht man jetzt hin? Nein, Pieschen und Trachau werdenimmer schöner. Die fühlen sich dann dort wohler.

Sie wohnen in Striesen, sind Sie reich?

Alter: Sie wohnen auch in Striesen, wie reich sind Sie?

Sie haben in Striesen eine Eigentumswohnung!

Alter: Touché! Striesen selber ist schon langsam ein bisschen überteuert. Wenn man seine Wohnung dort zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort gekauft hat, ist das okay.

Was ist ein guter Preis für Striesen im Moment?

Alter: Alles um 1500 Euro ist noch in Ordnung. Doch zum Teil liegen die Angebote zwischen 2.300 und 3000 Euro. Wahnsinn! Also: Bevor man eine so große Investition tätigt, durchaus mal den Steuerberater befragen.

Und dann möglichst einen auf Immobilien spezialisierten Herrn Alter.

Alter: Eine gute Idee!