Das schwere Los der Wohnungseigentümer

Wenn die Nachbarn zu Miteigentümern werden und die Mieter auf ihren Rechten bestehen

Als Eigentümer einer Wohnung hat man, im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus – Eigentümer, deutlich mehr Schwierigkeiten. Man muss sich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft arrangieren und mit der Verwaltung klar kommen. Vielleicht wird die Wohnung auch vermietet und man muss sich als Eigentümer zusätzlich um die Rechte und Pflichten des Mieters kümmern.

Da hilft nur, sich gründlich zu informieren oder sich in komplexen Konstrukten auch beraten zu lassen.

Disy – Chefredakteurin Anja K. Fließbach hat mit Rechtsanwalt Andreas Reschke, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, über die Beziehungen zwischen Eigentümergemeinschaft, Verwaltung und Mietern gesprochen. Lesen Sie seine Tipps!

 

Haben die Dresdner inzwischen die Eigentumswohnungen für sich entdeckt?

Reschke: Noch nicht so ganz. Aber ein deutlicher Strukturwechsel im Verhältnis zu Anfang der 90er Jahre ist schon festzustellen. Es gibt viel mehr selbstbewohnte Eigentumswohnungen.

 

Als Eigentümer braucht man viele Informationen und oft Hilfe. Wo bekommt man die her?

Reschke: Das hängt davon ab, welche Probleme man tatsächlich hat. Ich würde mir wünschen, dass die Leute sehr schnell zum Fachanwalt gehen und sich nicht davor scheuen, das entsprechende Geld in die Hand zu nehmen.

 

Warum ist das wichtig?

Reschke: Wenn sich Leute eine Eigentumswohnung kaufen, um selber drin zu wohnen, dann ist das für eine junge Familie in der Regel das größte Investment, das sie bis dato gemacht hat und auch in absehbarer Zeit machen wird. Meiner Erfahrung nach kommen so gut wie nie Leute im Vorfeld zum Fachanwalt, um sich einen Kaufvertrag oder einen Bauträgervertrag erklären zu lassen. Dabei wäre es gut, sich zu informieren, was man für Hebel einbauen kann, um pünktlich zum Erfolg und in den Besitz einer Eigentumswohnung zu kommen.

 

Die Neu – Eigentümer kommen immer erst, wenn es zu spät ist?

Reschke: Genau. Eine Beratung mit gründlicher Vorarbeit kostet natürlich Geld. Eine Arbeit, die man als Anwalt nicht verschenkt. Die Leute informieren sich lieber über das Internet oder Google und denken, dass der Notar sie berät. Der Notar protokolliert aber nur den Vertrag, der zwischen den Vertragsparteien abgesprochen ist. Eine Beratungsfunktion, im Sinne von einseitiger Beratung und Unterstützung einer vielleicht sogar schwächeren Partei, hat ein Notar nicht. Ein Notar muss neutral sein. Praktisch betrachtet ist es so, dass der Notar an die Verträge in der Regel über einen Bauträger rankommt, das heißt, die „Affinität“ des Notars wird eher auf der Seite des Bauträgers liegen als auf der Seite des Erwerbers. Das heißt, der Erwerber kann sich mitnichten darauf verlassen, dass ihm beim Notar erklärt wird, welche besonderen Regeln zu seinen Gunsten - wie z. B. Vertragsstrafen - er in einen Vertrag einbauen lassen kann.

 

An welchem Punkt vor dem Kauf sollte man einen Anwalt einschalten?

Reschke: Wenn ich mir überlege, eine Wohnung zu kaufen, habe ich den Vertragsentwurf 14 Tage bevor der Vertrag notariell beurkundet wird. Der Notar ist nämlich dazu verpflichtet, den Entwurf 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zu übermitteln. Diese Zeit dient dazu, sich damit zu befassen und auseinander zu setzten.

 

Nun ist die Wohnung gekauft und man ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist diese verpflichtet, sich eine Verwaltung zu nehmen oder kann man das auch selbst verwalten?

Reschke: Das hängt davon ab, wie groß die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Seit dem 1. Dezember 2020 haben wir ein neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Darin ist geregelt, dass eine Gemeinschaft mit bis zu acht Einheiten sich selbst verwalten kann. Ab neun Einheiten aufwärts, soll sie einen zertifizierten Verwalter haben. Zertifizierter Verwalter wird man mit einer bestimmten Ausbildung und einer Prüfung bei der IHK.

 

Sollen oder müssen sie einen Verwalter haben?

Reschke: Wenn nur ein einzelner Eigentümer einen Verwalter verlangt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter haben. Die Frage ist, gibt es genügend zertifizierte  Verwalter? Das ist ein Problem, mit dem wir deutlich zu kämpfen gehabt haben.  Es gab eine Übergangsfrist, da durften auch nichtzertifizierte Verwalter weiter arbeiten, aber seit dem letzten Jahr ist eine Zertifizierung notwendig. Viele kleinere Verwaltungen oder solche, die von älteren Chefs geführt wurden, haben lieber aufgehört, als die Prüfungen zu absolvieren.

 

Wie viele zertifizierte Verwaltungen gibt es in Dresden im Moment?

Reschke: Ich habe ca. 60 Verwaltungen als Mandanten. Es gibt sicherlich mehrere Hundert im Gerichtsbezirk Dresden.

 

Kann man versehentlich an eine nichtzertifizierte Verwaltung geraten?

Reschke: Die nicht zertifiziert sind, können andere Aufgaben bearbeiten z. B. Sondereigentumsverwaltung. Man unterscheidet zwischen einem Wohnungseigentumsverwalter, das ist der, der sich um das Gemeinschaftseigentum kümmert und dem Sondereigentumsverwalter, das ist der, der die Mietverwaltung macht.

 

Meist kümmert sich ein Verwalter um beide Bereiche, oder?

Reschke: Das ist ein Trend, der sich meiner Erfahrung nach ein bisschen ändert. Viele Anleger haben ihre eigene Sondereigentumsverwaltung und sind in verschiedenen Wohnungseigentümergemeinschaften finanziell engagiert. Das sind oft institutionelle Anleger, also Fonds. Es gibt auch reiche Privatpersonen, die viele Wohnungen haben, die gestreut sind, sich also nicht nur in einer Stadt oder in einem Haus befinden.

 

Welche Rolle spielt die Teilungserklärung?

Reschke: Damit beginnt alles. Man hat in der Regel Bauträgerprojekte, das heißt, ein professioneller Bauträger kauft sich ein Grundstück und baut ein Haus drauf. Dann zerlegt er es in Eigentumswohnungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft tritt ins Leben sobald die Grundbücher angelegt sind und ab dann braucht sie auch schon einen Verwalter. Auch wenn es bis dahin nur einen Eigentümer gibt, also den Bauträger, der dann erst anfängt, die Wohnungen zu veräußern.

 

Was steht in der Gemeinschaftsordnung?

Reschke: In der Gemeinschaftsordnung ist das Statut der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Der Bauträger bringt in der Regel als Erstes einen eigenen Verwalter mit. Dieser Erstverwalter darf nur für drei Jahre bestellt werden. Wenn sich die Wohnungseigentümergemeinschaft konstituiert hat und die Wohnungen aus dem Bestand des Bauträgers an die Erwerber gegangen sind, ist es in der Regel so, dass sie sich überlegen, wenn die alte Hausverwaltung gut gearbeitet hat, diese weiter zu beschäftigen.

 

Und wenn man eine neue Verwaltung nehmen möchte?

Reschke: Wenn man eine neue Verwaltung haben möchte, braucht man drei Angebote von Verwaltungen, die auch schon im Vorfeld der Beschlussfassung vorliegen müssen. Das sind Vertragsangebote, über die sich die Eigentümer Gedanken machen können. Es geht um Inhalte und Konditionen.

 

Gibt es Fristen, die man beachten muss?

Reschke: Fristen in dem Sinne gibt es nicht. Man muss zwei Punkte unterscheiden. Der Vertrag ist nicht das, was die Hausverwaltung konstitutiv zum Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft macht, sondern es ist die Beschlussfassung, dass die Verwaltung jetzt das Organ werden soll. Das heißt, man kann die neue Verwaltung bestellen und noch mit der alten einen Vertrag haben. Es ist empfehlenswert, dass man eine Übergangszeit festlegt, in der die alte Verwaltung die neue einarbeitet. Man muss der aktuellen Verwaltung kommunizieren, dass sie nicht wiederbestellt wird. Es ist dann ihre Aufgabe, die Ausschreibung zu machen, um eine neue Verwaltung zu finden und Angebote einzuholen.

 

Ernsthaft?

Reschke: Ernsthaft. Auch wenn die meisten Verwaltungen, die rausgeschmissen werden, diesen Job hassen, gehört er trotzdem dazu. Dann müssen sie drei Angebote von Nachfolgern einholen und sie vorlegen.

 

Funktioniert das in der Praxis?

Reschke: Einige Verwalter haben mit der Gesetzesreform aufgehört. Die alten Verwalter hatten eine gute Beziehung zur Wohnungseigentümergemeinschaft und haben nach 30 Jahren ihre Nachfolger gesucht. Die neuen Verwalter wurden bestellt und die alten wurden noch einige Monate weiter bezahlt.

Wenn es aber „knallt“ und eine Verwaltung rausgeworfen wird, hat man oft das Problem, dass die in der Regel nicht mal die kompletten Verwaltungsunterlagen übergibt. Ohne Unterlagen kann die neue Verwaltung nicht weiterarbeiten. Das gerichtlich zu lösen, kann einige Jahre dauern.

 

Was müssen die Angebote für die Hausverwaltung beinhalten?

Reschke: Man sollte darauf achten, dass der Tätigkeitsbereich, der dort geregelt ist, als Standarttätigkeitsbereich umfassend ist. Es muss genügend dazugehören, was ein Verwalter machen muss, damit nicht jeder kleine Schritt des Verwalters als Sonderleistung vergütungspflichtig gilt. Häufig ist der billigste Verwalter nicht der bessere. Ein neuer Verwalter sollte seinen Preis wert sein.

 

Wie findet man den Verwalter, der seinen Preis wert ist?

Reschke: Man muss sich die Referenzen des Verwalters anschauen. Man kann sich auch auf Empfehlungen verlassen, also einfach herumfragen, welche Verwaltungen gut sind. Ich kann Ihnen Verwaltungen nennen, von denen ich eigene Immobilien selbst verwalten lassen würde und ich würde Ihnen Verwaltungen nicht nennen, von denen ich selber die Finger lassen würde. Aber die gibt es.

 

Was sind häufige Probleme zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und der

Wohnungseigentumsverwaltung?

Reschke: Die Forderung der Eigentümer, dass die Wohnungseigentumsverwaltung zu viel machen soll. Ein Beispiel ist die Nebenkostenabrechnung so zu erstellen, dass sie gleich an den Mieter weitergereicht werden kann, was rechtlich aber nicht geht. Auch eine Wohnungsübergabe ist nicht Sache der Wohnungseigentumsverwaltung, sondern der Sonderverwaltung.

Probleme gibt es auch bei der Generierung von Kosten, mit denen die Eigentümer nicht einverstanden sind, weil man das doch selber bzw. der Mieter das machen kann wie zum Beispiel Rasen mähen. Auch bei Sanierungsarbeiten ist der Verwalter nicht ohne weiteres selbst zuständig für Bauaufsicht oder Bauleitung. Er kann sich dazu der Hilfe eines Ingenieurs bedienen, den dann die WEG bezahlen muss.

 

Wird überschätzt, was eine Verwaltung machen kann?

Reschke:  Ja. Für viele Aufgaben werden Dritte beauftragt wie Reinigungskräfte, Hausmeister, Anwälte, Architekten oder Ingenieure. Das wird im Vorfeld meistens nicht differenziert geregelt. Es gibt auch Sachen, die ein Verwalter nicht machen darf, wie aktiv allein Prozesse für die Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Er muss sich dann anwaltlich vertreten lassen; das ist schon unter dem Gesichtspunkt des Rechtsdienstleistungsgesetzes verboten.

 

Wo gibt es noch Konfliktpotenzial?

Reschke: Ein großes Thema ist das Aufstellen von Schuhschränkchen im Treppenhaus. Die Brandgefahr wird hier sehr unterschätzt. Was da steht, ist alles Kunststoff: Schuhe, Sportschuhe, Gummistiefel. Das brennt sehr schnell und stark. Wenn die Ordnungsbehörde kommt, das Amt für Brand- und Katastrophenschutz, Rettungswege zugestellt sind und es eine Verordnungsverfügung erlässt, kann der Verwalter dafür haftbar gemacht werden. Auch bei Sachen wie Müllablagerung oder Kinderwagen im Treppenhaus haftet der Verwalter.

 

Brandschutz ist ein großes Thema.

Reschke:  Es ist groß und unterschätzt. Es gibt übrigens die Pflicht, alle bestehenden Räume wie Schlaf- und Kinderzimmer und die dazugehörigen Flure, in denen sich Personen aufhalten, mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Das gilt auch in Privathäusern.

 

Sind die Verwalter da auch verpflichtet?

Reschke: Ja, es gehört zur Pflicht der Verwaltung, dafür zu sorgen. Die Verwaltung, so steht es im Gesetz, ist insgesamt zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Objekts verpflichtet. Das heißt, dass das Objekt in seinem Status bestehen bleibt, also ein ordnungsgemäßer Status quo vorhanden ist und auch vorhanden bleibt.

 

Kann ich als Eigentümer auch selbst bei mir oder den Mietern Rauchwarnmelder anbringen?

Reschke: Man kann, aber es ist besser – übrigens auch in anderen Bereichen - wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft so etwas zusammen durchführt, denn es geht auch hinterher um die Frage der Wartung.

 

Gibt es generell zeitliche Richtlinien für Wartungsarbeiten?

Reschke: Es gibt Listen mit Wartungsvorschriften zum Beispiel bei Tiefgaragen, Doppelparkern oder Garagentoren. Man kennt das auch beim Schornsteinfeger oder bei der Legionellenprüfung des Trinkwassers.

 

Das sind Pflichten?

Reschke: Ja. Es gibt auch Sachen, die sollte man warten, muss man aber nicht. Dazu gehören Fenster und Außentüren. Die sollte man einmal im Jahr durchchecken, einstellen und ölen lassen. Elektrotechnik sollte man warten lassen. Auch Abwasserleitungen sollte man warten und durchspülen lassen. Natürlich müssen die technische Ausstattung und die Heizung gewartet werden, genau wie Hebeanlagen im Abwasserbereich.

 

Wie ist das bei so großen Investitionen wie dem Dach oder dem Außenanstrich?

Reschke: Es kommt darauf an, woraus das Dach besteht. Ein Dach aus Naturschiefer hat eine Haltbarkeit von 60 Jahren, ein Dach aus Dachpappe teilweise nur von 20 Jahren, alles andere liegt zeitlich dazwischen. Man sollte das Dach regelmäßig nachschauen lassen, ob es Schäden gibt oder irgendwo durchregnet. Man sollte vom Verwalter erwarten können, dass er sich so um das Objekt kümmert, wie man sich als ordnungsbewusster Eigentümer um sein Einfamilienhaus kümmern würde. Da guckt man auch regelmäßig, ob das Dach nach dem Sturm noch heil ist oder ob eine Dachpfanne unten liegt.

 

Also erwarten Sie, dass der Verwalter regelmäßig um das Objekt herum geht und schaut, ob alles in Ordnung ist?

Reschke: Ja. Aber das sollten auch die Wohnungseigentümer tun. Es gibt auch ein Organ im Eigentumsrecht, den Verwaltungsbeirat, der den Verwalter unterstützt. Im Beirat sollten Eigentümer sein, die im Objekt wohnen und auch berufen sind, regelmäßig rundum zu schauen. Der Hausverwalter lebt auch von den Informationen, die er von den Eigentümern bekommt.

 

Sollte man auch die Dachrinnen kontrollieren lassen?

Reschke: Dachrinnen sollte man einmal im Jahr reinigen und warten lassen. Das ist auch wichtig. Das sind übrigens Kosten, die man zum großen Teil auf die Mieter als Nebenkosten umlegen kann. Das muss man nur ordnungsgemäß in den Mietverträgen vereinbaren.

 

Was soll man bei nistenden Vögeln auf Balkonen tun?

Reschke: Das ist ein Problem, was vogelabhängig ist. Tauben darf man zu bestimmten Zeiten verbrämen. Es gibt auch tatsächlich Entscheidungen, wo die Eigentümer gegen die WEG Anspruch darauf hatten, dass die sich um das Verbrämen der Tauben kümmert. Ich habe schon Entscheidungen gehabt, wo Mietern untersagt wurde, Tauben und Wildtauben zu füttern. Auf der anderen Seite hat man Vögel, wie die Mehlschwalben, die unter Naturschutz stehen. Auch Fledermäuse müssen geduldet werden. Unter Umständen und naturschutzrechtlichen  Gesichtspunkten muss man sogar Möglichkeiten wie Nistkästen oder Brutplätze schaffen.

 

Was heißt Verbrämen genau?

Reschke: Das heißt zum Beispiel, dass Sie an bestimmten Teilen der Dachrinne Stacheln anbringen, damit die Vögel sich da nicht hinsetzen können. Sie können auch Netze anbringen, damit die nicht auf die Balkone fliegen und dort nisten können. Da gibt es verschiedene Varianten mit denen man versucht, das zu verhindern.

 

Wie ist das mit Insekten?

Reschke: Es gibt viele Insekten, die unter Naturschutz stehen wie Hornissen. In der Brutzeit dürfen die Nester nicht entfernen werden. Es gibt nur Ausnahmen, wenn Menschenleben in Gefahr sind oder die Gesundheit gefährdet ist. Bei einem Anruf bei der Feuerwehr bekommt man Adressen von Imkern, die sich darum kümmern und die Insekten umsiedeln. Wenn man aber ein normales Wespennest im Spitzdach hat, von dem keine Gefährdung ausgeht, dann hat man halt ein Wespennest im Spitzdach.

 

Sind in Wohnungen schwere Fitness - Geräte erlaubt?

Reschke: Die Frage ist, ob man in einer Wohnung überhaupt Geräte – Fitness betreiben darf. Man muss beim Nutzen einer Wohnung immer darauf achten, dass sie nur in einem normalen Umfang genutzt wird. Verwaltung, Vermieter und Mieter sind verantwortlich, dass die Konstruktion und die Statik nicht beschädigt werden. Wenn man eine 150 Kilo - Hantel liegen hat und man pumpt die ganze Zeit, kann es durchaus sein, wenn das nur auf zwei kleinen Stückchen aufliegt, dass das von der Statik überhaupt nicht getragen wird.

 

Kann die Statik dadurch geschädigt werden?

Reschke: Mit Sicherheit. Das ist eine Frage, die an einen Statiker zu richten wäre. Es kommt immer darauf an, wie die Decke konstruiert ist und der Boden. Aber die wenigsten Häuser dürften dafür vorbereitet sein.

 

Fitnessgeräte machen Lärm, aber Nachbarn generell auch. Wie verantwortlich ist man als Vermieter für den Schallschutz?

Reschke: Im Haus unserer Kanzlei wurde der Boden bei der Sanierung mit einem besonderen Schallschutz versehen sowohl nach oben als auch nach unten. So kann man von den anderen nichts hören und stört niemanden. Dieser hohe Schallschutz entspricht aber nicht dem Standard. Dass man, wenn man in einem Mehrfamilienhaus lebt, Wohngeräusche anderer Mitbewohner hört, ist üblich und in der Regel, gerade wenn es um Kinderlärm geht, auch hinzunehmen.

 

Was ist mit Hausmusik?

Reschke: Auch das ist in normalem Umfang hinzunehmen. Natürlich gibt es sowohl in der Hausordnung, als auch in der städtischen Ordnungssatzung, entsprechende Ruhezeiten, die einzuhalten sind. Sie dürfen nach der städtischen Ordnungssatzung zwischen 13 und 15 Uhr und nach 21 Uhr keinen Lärm machen. Die Hausordnungen nehmen in der Regel darauf Bezug, können aber auch strenger sein und Ruhezeiten ab 20 Uhr vorschreiben. Man darf dann nicht bohren, den Rasen mähen etc..

 

Wie sieht es aus mit einem Pool auf der Terrasse oder dem Balkon?

Reschke: Das ist auch erst Mal ein statisches Problem. Dann geht es wieder darum, ob  die Nutzung dem üblichen Rahmen entspricht. Was der übliche Rahmen ist, ist letztendlich laut Bundesgerichtshof eine Tatrichterfrage, hängt also vom Gusto des Richters ab, der vor Ort entscheidet.

 

Man hat also als Wohnungseigentümer kaum Freiheiten. Nochmal zurück zur Verwaltung. Was genau ist der Verwaltungsbeirat?

Reschke: Das ist ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat zwei Organe. Die Verwaltung ist das wichtigste Organ. Die kann man sie sich wie einen Geschäftsführer einer GmbH vorstellen. Der Verwaltungsbeirat hat mehrere Aufgaben. Er muss die Verwaltung überwachen und unterstützen, die Jahresabrechnung prüfen und vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine eigene Rechtstruktur und gilt als rechtsfähig. Man kann sie sich etwa wie eine juristische Person, also z.B. wie eine GmbH vorstellen. Sie kann also auch Verträge abschließen, die nicht mit den einzelnen Eigentümern zustande kommen. Rechtlich steht auf der einen Seite der Verwalter und auf der anderen Seite die Wohnungseigentümergemeinschaft als Person.

 

Muss man den Verwaltungsbeirat von der Haftung befreien?

Reschke: Der Verwaltungsbeirat haftet, wenn er kein Geld bekommt, seit dem 01.12. 2020 per Gesetz nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Bis dahin war es so, dass der Verwaltungsbeirat auch für leichteste Fahrlässigkeit haftete und entlastet werden musste. Der Entlastungbeschluss bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft  gegenüber dem Entlasteten grundsätzlich auf Ansprüche verzichtet. Es gibt aber Ansprüche, auf die kann man nicht verzichten wie den Schadensersatz wegen Untreue.

 

Hat jeder Eigentümer das Recht, sich von der Verwaltung alle Unterlagen zeigen zu lassen?

Reschke: Prinzipiell sieht das Gesetz vor, dass diese Diskussion nur noch zwischen Verwaltungsbeirat und Verwaltung geführt werden sollte. Die Einsichtnahmerechte  des einzelnen Eigentümers in Unterlagen, die früher sehr umfassend verstanden wurden, sind vom Gesetzgeber deutlich beschränkt wurden. Man will vermeiden, dass bei großen Gemeinschaften wie dem Olympiadorf in München mit etwa 3.500 Wohneinheiten jeder Eigentümer alle Belege gezeigt bekommen will und dass die Verwaltung dann zehn Mitarbeiter braucht. Das soll auf ein Expertengremium fokussiert werden. Bei wichtigen und wesentlichen Sachen hat der einzelne Eigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aber Anspruch darauf, dass man ihm die Unterlagen zur Verfügung stellt.

 

Aber hat der Mieter nicht das Recht auf Einsicht wegen seiner Nebenkostenabrechnung?

Reschke: Welche Einsichtsrechte der Mieter in Kostenabrechnungsunterlagen hat, ist etwas kritisch. Die Rechnungen liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwaltung, der Mieter hat aber einen Anspruch gegen den einzelnen Eigentümer, also gegen seinen Vermieter. Man muss nach einer Lösung suchen, dass der Eigentümer die Ansprüche des Mieters, die immer noch sehr weitgehend verstanden werden, auch wirklich durchsetzen kann. Der Mieter darf sich davon überzeugen, dass das Geld, das er als Nebenkostenvorrauszahlung geleistet hat, auch bei dem, der die Rechnung gestellt hat, ankommt. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Mieter sich für alles, was er zahlen muss, die Belege ansehen kann.

 

Der Mieter hat das Recht, der Eigentümer aber nicht, wenn er nicht im Verwaltungsbeirat sitzt?

Reschke: Man muss das so sehen, dass der Eigentümer grundsätzlich die Informationen, die er dem Mieter schuldet, auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen kann.

 

Stimmt es, dass die Einsicht in den Räumen des Mieters erfolgen muss?

Reschke: Es kommt darauf an, wo die Verwaltung ihre Räume hat. Wenn sie in Dresden ein Objekt haben und die Verwaltung in Dresden sitzt, ist es dem Mieter zuzumuten, dass er zur Verwaltung geht. Wenn die Verwaltung in einer anderen Stadt sitzt, dann hat der Mieter das Recht, sich die Belege am Objekt anzusehen oder sich Kopien schicken zu lassen. Man kann aber auch daran denken, zur Belegeinsicht eine spezielle Cloud vorzuhalten, in die die Mieter dann Einblick nehmen können.

 

Wann kann der Mieter Einsicht in Belege fordern? Braucht er einen Anlass oder geht das zu jeder Zeit?

Reschke: Der Mieter hat, nachdem die Nebenkostenabrechnung zugegangen ist, ein Jahr Zeit, Bedenken gegen die Nebenkostenabrechnung zu äußern. Um diese Bedenken substantiiert äußern zu können, muss er die besprochene Belegeinsicht nehmen. Wenn er vor Gericht kommt und der Richter erfährt, dass er die Belege nicht eingesehen hat, ist der Rechtsstreit über Nebenkostenabrechnungen schnell beendet.

 

Gibt es Änderungen was die Nebenkostenabrechnung betrifft?  Was kann man neuerdings auf die Mieter umlegen?

Reschke: Sie haben nach wie vor die Betriebskostenverordnung, in der drin steht, welche Nebenkosten es gibt. Außerdem gibt es die sonstigen Kosten, die vereinbart werden können wie die besagte Dachrinnenreinigung. Die müssen, wie schon erwähnt, ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sein. Dann sollte man im Mietvertrag einen Vorbehalt für die Einführung neuer Nebenkosten einsetzen, die es in Zukunft geben kann. Wird zum Beispiel im nächstem Jahr die Legionellenüberprüfung durchgeführt und die Kosten sind umlagefähig, dann legt man die ab dem nächsten Jahr auf die Mieter um. Dazu muss der Verwalter oder der Vermieter den Mieter entsprechend informieren. Es sind auch bestimmte Wartungsarbeiten umlagefähig wie die Feuerlöscherwartung oder im Gewerberaummietrecht die Wartung des Luftvorhang – Gebläses an großen Türen.

 

Was ist, wenn der Mieter die Wohnung mit Schäden hinterlässt?

Reschke: Dann haben Sie als Vermieter nur eine Verjährungsfrist von sechs Monaten, beginnend mit der Rückgabe der Wohnung. Da reicht es nicht, wenn man innerhalb dieser Zeit einen Brief oder eine Mahnung schreibt. Wenn der Mieter sich nicht mehr kümmert, muss man innerhalb dieser sechs Monate eine Klage eingereicht haben, ansonsten sind die Ansprüche nicht mehr durchsetzbar.

Dann bleibt noch die Aufrechnung mit der Mietsicherheit; aber wenn die nicht ausreicht, bleibt man auf den übrigen Kosten oder dem Restschaden sitzen.