Wo die Giganten kämpfen

„Keine Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt“

Ein Insider gibt Einblick in die Dresdner Immobilenszene

Ein Überangebot an Handelsflächen, bis 20 Prozent Steigerung in der Vermietung von Gewerbeimmobilien, stabile Wohn-Mietpreise, rund 8 Prozent Rendite für Investoren und ein guter Zeitpunkt, sich privat Immobilien zur Selbstnutzung zuzulegen – DER IMMO TIP - Chef Uwe Schatz erklärt Tatsachen, Hintergründe und Zusammenhänge im Dresdner Immobilien-Dschungel. Wer sind die Gewinner und Verlierer auf dem hart umkämpften Markt?

Wie ist die Lage auf dem Dresdner Immobilienmarkt?

Schatz: Dresden ist ein solider Standort. Die Bekanntheit der Marke „Dresden“ hilft, eine Stabilität in den Preisen zu erzeugen trotz der Wirtschafts- und Finanzkrise. Es sind sogar wachsende Umsatzzahlen zu verbuchen. Beachtlich ist, dass in bestimmten Bereichen der Immobilienwirtschaft 2009 die höchsten Umsätze seit Jahren erzielt wurden.

Also keine Schnäppchen in puncto Immobilien?

Schatz: Es sind kaum noch Schnäppchentouren möglich. Die Preise sind stabil und die Tendenz zeigt in der Immobilienwirtschaft nach oben.

Was bedeutet das für den Immobilienkäufer?

Schatz: Es gibt derzeit günstige Finanzierungszinsen, wodurch ein Kauf jetzt sehr interessant wird. Bei sehr stabilen Preisen, vor allem bei wohnwirtschaftlichen Immobilien kann sich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus im Portfolio sehr gut entwickeln.

Sie sagen vor allem in der Wohnwirtschaft, wie sieht es bei Gewerbeflächen aus?

Schatz: Ein wenig spekulativer für den Normalanleger, professionelle Investoren setzen jedoch gern auf die Gewerbeimmobilie, sei es das Einkaufszentrum, die Büroimmobilie bis hin zum Logistikzentrum.

Wie schätzen Sie den Gewerbeimmobilienmarkt in Dresden ein?

Schatz: Sehr gut für Vermieter. Es werden inzwischen wieder Vollvermietungen von Büro- und Gewerbeflächenanbietern gemeldet. Der Jahresumsatz von Büroflächenvermietungen hat inzwischen schon wieder ein Niveau von vor 10 Jahren erreicht. Gleiches gilt für Handelsflächen mit einem leichten Beigeschmack, die Preise sind noch nicht ganz auf dem selben Level. Zum Jahresende wird es jedoch einen erheblichen Überhang an Handelsflächen geben. Die neue Centrum Galerie, die ECEErweiterung der Altmarkt-Galerie, der Elbepark, viele kleinere Ortsteilzentren – so viele neue Flächen zum selben Zeitpunkt, das ist kritisch. Durch mangelnde Kaufkraft ist die Fläche für Händler manchmal nicht so interessant wie erwartet, es gibt einen Druck auf die Mietpreise und so sind diese Preise in Bezug auf die Herstellungskosten der Objekte unter Umständen nicht äquivalent.

Das ist doch aber gut für Unternehmer, die jetzt anmieten wollen?

Schatz: Klar. Unternehmen, die in der Stadt anmieten wollen, haben jetzt Chancen auf günstige Mietflächen. Aber günstig ist relativ. Es werden Preise in der Innenstadt von 30 bis über 100 Euro für den Quadratmeter verlangt und erzielt. In den Stadtteillagen sieht das schon ganz anders aus, hier sind 30 Euro pro Quadratmeter schon ein Spitzenpreis.

Warum solche Unterschiede in den Mietpreisen?

Schatz: Den Preis macht letztendlich der Kunde, der im Laden steht. Bei hochwertigen Waren und einer sehr guten Lauflage für kaufkräftiges Klientel können sich Händler ansiedeln, die auch hohe Mieten zahlen können. Ganz im Gegensatz zu Ortszentren. Hier gruppiert sich der Handel um Frequenzbringer wie Lebensmittelmärkte herum, die Mietpreise erwirtschaften, die weit unter den oben genannten Preisen liegen.

Warum sieht man in der Innenstadt eigentlich nur Filialisten und kaum Einzelhändler?

Schatz: Die Frage beantwortet sich eigentlich ganz einfach. Der Einzelhändler muss die Miete in der jeweiligen Ladenfläche erwirtschaften, der Filialist meist nicht nur an dem teuren Standort. Er hat eine Bekanntheit, welche es dem Kunden leicht macht, eine Kaufentscheidung zu fällen. Es kommt noch hinzu, dass Einzelhändler oft teure Flächen meiden, um den Anteil der Miete in ihren Kalkulationen gering zu halten. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich richtig, aber um den gleichen Umsatz in einer schlechteren Lage zu erziehen, muss halt mehr Werbung gemacht werden und diesen Etat setzen Filialisten eben auch für höhere Mieten ein. Es gibt sicherlich noch andere Gründe, wie z.B. der Einkauf von größeren Warenmengen, aber das führt jetzt hier wohl zu weit.

Wie sieht es denn mit Büro- und Praxisflächen aus?

Schatz: Im Gegensatz zu den Handelsflächen sind Büro- und Praxisflächen weit weniger im Bau. Es werden bis auf wenige Ausnahmen keine Flächen produziert, sollte nicht ein entsprechender Nutzer dahinter stehen.

Was sind die Ausnahmen?

Schatz: Meist Innenstadtlagen. Hier sind zum Teil Projektentwickler tätig, die hochwertige Immobilien errichten, jedoch die Innenausstattung dann auf die Bedürfnisse der Mieter ausrichten.

Was hat das für einen Einfluss auf die Preise?

Schatz: Es werden in Dresden inzwischen Mietpreise für Büroflächen von über 10 Euro pro Quadratmeter gezahlt und das wird zukünftig kein Einzelfall mehr sein. Die Leerstände in der Innenstadt werden durch Neuansiedlungen aber auch Erweiterungen von bestehenden Mietern absorbiert. Hier gilt es ähnlich wie bei der Wohnimmobilie, wer sich jetzt langfristige Mietensicherheit sichert, sollte nicht all zu viel falsch machen.

Was bedeutete das für Vermieter?

Schatz: Dass diese langsam aber sicher an der Mietpreisschraube drehen. Warum auch nicht. Die Mietkalkulationen in den vergangen Jahren haben diverse Vermieter in den Konkurs getrieben, jetzt haben Vermieter die Chance, in ihren Immobilien ein wenig die Mieter zu ordnen und dem einen oder anderen Mieter die rote Karte zu zeigen.

Bedeutet das nicht aber für Dresden, dass Neuansiedlungen auf Grund von hohen Mietpreisen rückläufig sind?

Schatz: Das ist eine Wechselwirkung, wenn die Preise steigen wird die Bautätigkeit angeregt, was sich wiederum auf die Mietpreise auswirkt. Aber ganz nebenbei, es gibt noch genügend Gewerbefläche in Dresden. Es sind so viele, dass einige Bürohäuser zu Wohnanlagen umgebaut werden. So lange dies noch geschieht, brauchen wir in Dresden keine Befürchtung haben, dass die Mietpreise in den Himmel schießen. Die Mietpreise in Stadtteilzentren liegen im Deutschlandvergleich immer noch im hinteren Drittel.

Wo liegen denn die Durchschnittsmieten?

Schatz: Es pegelt sich in der Innenstadt zwischen 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter ein. In Bürostandorten zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter und in Nebenlagen zwischen 4,50 und 6 Euro pro Quadratmeter.

Nun mal zu ihrer Branche, die Immobilienfirmen scheinen in Dresden aus dem Boden zu sprießen.

Schatz: Das kann man nun nicht gleich sagen. Durch den gesunden Markt der Stadt zieht es naturgemäß neue Unternehmen in den Markt. Hier sollte jedoch zwischen Maklern und Bauträgern unterschieden werden. Es gibt in Dresden vier bis fünf große Maklerunternehmen und mindesten genauso viele Bauträger, die der Dresdner wirklich wahrnimmt. Der Rest sind Immobilienfirmen mit zwei bis drei Mitarbeitern oder manchmal auch Ein-Mann-Shows, die sich am Markt bewegen.

Haben die Kleinen denn überhaupt eine Chance gegen die Giganten?

Schatz: Durchaus. Die Kleinen haben auch eine Chance, besonders bei der VIP-Kunden-Betreuung. Einige haben einen oder zwei größere Kunden und kümmern sich damit natürlich sehr intensiv um deren Belange.

Gibt es zwischen den großen Immobilienfirmen wirklich diese extremen Kämpfe, von denen man immer hört?

Schatz: Sicherlich stehen die großen Immobilienfirmen der Stadt Dresden im Wettbewerb. Hier sollte man jedoch wissen, dass diese durch Spezialisierung und sich darauf ableitende Schwerpunkte auch sehr gut nebeneinander agieren können. Das betrifft zum einen Bauträgergesellschaften und zum anderen Maklerunternehmen.

Wie unterscheiden sich Bauträgergesellschaften und Maklerunternehmen?

Schatz: Bauträger erwerben Immobilien, sanieren und veräußern. Maklerunternehmen vermitteln Immobilien.

Sie sprechen von Spezialisierung?

Schatz: Bei Bauträgerunternehmen haben sich einige auf die Sanierung, wiederum andere auf den Neubau konzentriert. Hier entstehen sicherlich bei Ankäufen Wettbewerbssituationen, die eine erhebliche Preissteigerung mit sich bringen kann. Dass hier die Presse ansetzt und Dinge dramatisiert, liegt wohl am System. Auch wird wohl lieber über die Flops als über die gelungenen Dinge geschrieben. Bei Maklerunternehmen liegt es da schon ein wenig anders. Hier ist es nicht der Wettbewerb, sondern das Vertrauen, das Maklerunternehmen gegenüber Auftraggebern aufbauen. Es zählen die Marktdurchdringung, die Ortskenntnis, Erfahrung und Referenzen. Aber auch hier gibt es Fachmakler für den Vertrieb von Eigentumswohnungen, den Verkauf von Eigenheimen, der Vermittlung von Gewerbeflächen sowie des Mehrfamilienhauses.

Stimmt es, dass der zweite Markt boomt?

Schatz: Sie meinen bestimmt die Immobilien, die aus zweiter Hand kommen. Hier muss man differenzieren wer als Verkäufer auftritt. Ist es z. B. der Insolvenzverwalter, eine Bank bzw. ein unter Druck geratener Eigentümer, so können wir dies sicherlich bestätigen. In diesem Fall ist der Verkäufer meist an einer zeitnahen Veräußerung interessiert, was oft mit Preiszugeständnissen einhergeht. Das muss aber nicht so sein. Sollte die Immobilie von einem professionellen Verkäufer bzw. von einem Eigentümer stammen, der an einer klassischen Veräußerung interessiert ist, können wir dies nur unter Einschränkungen bestätigen.

Wie wird entschieden?

Schatz: Bei Investoren sollte die Rendite der Immobilie, bei privat genutzten Immobilien die Emotion und der Geldbeutel das Entescheidungskriterium sein.

Also eine günstige Zeit für Investoren und Selbstnutzer?

Schatz: Sowohl als auch. Wenn man die steigenden Preise der Immobilien über die Jahre betrachtet und die günstigen Zinsen bei der Finanzierung daneben stellt, sollte man sich bald entscheiden, aber bitte nicht unter Zeitdruck setzen. Es ist sicherlich richtig, dass ein Verkäufer den Kunden zum Abschluss drängt, aber es ist nicht – wie so oft dem Verkäufer unterstellt wird - nur der Abschluss des Vertrages zu sehen, nein auch der Bedarf ist gestiegen. Es gibt mehr Kunden, die kauf bzw. mietwillig sind, und somit kann nicht mehr alles so geliefert werden wie in der Vergangenheit. Es gibt nicht mehr den Mieter- bzw. Käufermarkt. Der Markt dreht sich, so dass ein Interessent auch mal ohne Vertrag nach Hause gehen muss.

Ist somit die Zeit der Schnäppchen vorbei?

Schatz: Nicht unbedingt. Wer Augen und Ohren offen hält, kann es finden, es ist aber bei weiten nicht mehr ganz so einfach. Es ist nicht unbedingt das Amtsgericht, was günstige Preise beschert, sondern Konzepte. Aus den stillgelegten Gewerbeobjekt Lofts zu bauen, ist z.B. eine Variante. Das Gartengrundstück zu Bauland zu machen, eine andere. So gibt es vielfältige Möglichkeiten, aber Achtung, oft wird das vermeintliche Schnäppchen dann doch zum finanziellen Fiasko. Wenn Sie nicht geübt sind mit dem Ankauf von Immobilien, sollten Sie sich unbedingt professionelle Hilfe hinzuziehen. Das sage ich nicht nur aus Eigeninteresse, sondern auch ein wenig zum Schutz der Anleger. Holen Sie Rat ein, bevor derjenige bei Ihnen am Klingelbrett steht, von dem Sie die Immobilie vorher gekauft haben, nämlich der Insolvenzverwalter.

Das Interview führte Anja K. Fließbach